Legge urbanistica provinciale L.P. 13/97 Art. 40/bis, convenzione urbanistica
Linee guida per l’elaborazione del parere di congruità afferente la convenzione urbanistica
L’art. 40/bis della legge provinciale del 11 agosto 1997 n. 13, “Legge urbanistica provinciale” (LUP), prevede la possibilità di stipula di convenzioni urbanistiche al fine di facilitare nel pubblico interesse la realizzazione di interventi previsti nel piano urbanistico comunale oppure in un piano attuativo. Le convenzioni urbanistiche hanno come scopo la copertura del fabbisogno abitativo della popolazione residente, la messa a disposizione di aree per insediamenti produttivi oppure la realizzazione o gestione di opere ed impianti pubblici.
Il comma 6 dell’art. 40/bis, LUP inerente le convenzioni urbanistiche, prescrive che le controprestazioni contrattuali del contraente “devono avere un nesso di mediata causalità ed essere congrue, considerando debitamente tutte le circostanze. Per accertare la congruità deve essere acquisito il parere dell'Ufficio Estimo provinciale, il quale tra l’altro conferma che le controprestazioni non compromettono l'interesse della pubblica amministrazione. La stima deve considerare l'incremento del valore conseguente all'atto di pianificazione ed il valore economico della deroga di cui al comma 5. La stima può essere anche effettuata da parte di liberi professionisti giurati sulla base di direttive vincolanti elaborate dall’Ufficio Estimo provinciale ed approvate dalla Giunta Provinciale”.
Il parere di congruità deve determinare tramite una stima il valore economico delle prestazioni del contraente privato e di quelle della pubblica amministrazione. Detto parere deve contenere la precisa esposizione delle circostanze di fatto, la valutazione tecnica e considerare tutti i fattori rilevanti per la valutazione. In ogni caso con il parere di congruità deve essere accertato che le prestazioni del contraente privato non compromettono l’interesse della pubblica amministrazione.
Il tecnico estimatore procede alla congrua valutazione ed espone nella relazione estimativa una descrizione dettagliata dell’oggetto di stima, cosí come tutti gli elementi, riflessioni, considerazioni e calcoli che portano alla propria conclusione.
A seguire si espongono le linee guida per la valutazione dei casi più frequenti.
Valutazione della prestazione del contraente privato
Cessione di superfici per la realizzazione di opere pubbliche
La valutazione è effettuata ai sensi delle norme contenute nella legge provinciale del 15 aprile 1991, n. 10, sulle espropriazioni per pubblica utilitá.
Qualora il contraente privato ceda al comune una superficie destinata all’edilizia agevolata, il valore dell’intera area in cessione è da determinarsi ai sensi delle norme dell’art. 7/quinquies, comma 3, L.P. 10/91, inerente l’indennitá di espropriazione per le aree destinate all’edilizia agevolata. Nella stima devono essere considerati i criteri per la determinazione dell’indennitá di espropriazione di aree edificabili, come stabiliti con deliberazione della Giunta provinciale del 03.05.2010, n. 751. L’art. 7/quinquies, comma 3 prevede che l’indennitá di esproprio per le aree destinate all’edilizia agevolata corrisponde al valore venale ridotto del 50%.
Qualora si trattasse di aree edificabili destinate alla realizzazione di opere e impianti di interesse generale, la valutazione dovrà essere effettuata in conformità alle disposizioni contenute nell’art. 7/quinquies comma 4 (valore venale, considerate le proprietá intrinseche del terreno, il suo inserimento nel tessuto urbanistico e la destinazione urbanistica dei terreni circostanti), nonché ai sensi dei criteri individuati per la determinazione dell’indennitá di espropriazione di aree edificabili stabiliti con deliberazione della Giunta provinciale del 03.05.2010, n. 751.
Nel caso si tratti di un’area giá edificata, oppure di un edificio, la prestazione del partner contrattuale privato è determinata ai sensi delle norme di cui all’art. 8, L.P. 10/91, avente per oggetto l’indennitá di esproprio di aree edificate (valore venale).
Superfici che, ai sensi della LP. 10/91 sono da considerarsi non edificabili, sono valutate in base alle norme di cui all’art. 7/quater (valori agricoli minimi e massimi) e art. 13 (maggiorazioni dell’indennitá di esproprio).
Valutazione della prestazione del comune
La prestazione del contraente privato può essere compensata dal comune ai sensi di quanto disposto dall’art. 40/bis con le seguenti controprestazioni:
a) indennizzo in denaro,
b) rinuncia agli oneri di concessione,
c) permuta di immobili o cessione di diritti edificatori, eventualmente anche con conguagli in denaro,
d) creazione di diritti edificatori tramite modifica del piano urbanistico comunale, del piano di attuazione o del piano di recupero.
Per le controprestazioni di cui ai punti c) e d) valgano le seguenti linee guida:
Creazione di diritti edificatori mediante la designazione di una nuova zona residenziale
Nel caso di creazione di diritti edificatori mediante designazione di una nuova zona residenziale, la valutazione riguarderà l’incremento di valore conseguente alla variazione della destinazione urbanistica, considerata prestazione dell’ente pubblico. Si tratta prevalentemente della trasformazione urbanistica da zona di verde agricolo a zona residenziale. In tal caso si deve valutare l’incremento di valore da area verde considerata la sua propensione a una trasformazione in area edificabile a zona residenziale urbanisticamente designata.
Nella valutazione della designata zona residenziale sono da considerare i valori di riferimento determinati dall’Ufficio Estimo provinciale per la determinazione delle indennità di espropriazione, così come i criteri per la determinazione dell’indennitá di esproprio di aree edificabili come fissati nella deliberazione della Giunta provinciale del 03.05.2010, n. 751. Nel caso sia prevista la realizzazione di abitazioni, la valutazione dovrà considerare che la cubatura realizzabile nella designata zona residenziale è soggetta al 100% al convenzionamento (ai sensi dell’art. 79, LUP).
Il valore delle aree prese in esame per la variazione urbanistica a zona residenziale, è individuato in una quota percentuale rispetto al valore dell’area giá urbanisticamente designata, tenuto conto dei seguenti fattori: pregio immobiliare legato alla posizione, caratteristiche peculiari, entitá di superficie, incidenza dei futuri costi per l’apprestamento delle infrastrutture, probabilità che si realizzi una variazione urbanistica, nonché il periodo di tempo entro il quale tale variazione si possa realizzare.
Nello specifico questo si traduce nell’applicazione dei seguenti fattori raggruppati nei due criteri principali “posizione” e “oneri per l’urbanizzazione e l’apprestamento all’edificazione”, da applicarsi al valore determinato per l’area urbanisticamente giá designata come edificabile. La variabilità di ciascun fattore consente l’individuazione del congruo valore sulla base delle specifiche peculiaritá dell’area oggetto di stima. A tal fine si rimanda alla deliberazione della Giunta provinciale del 03.05.2010, n. 751, nella quale sono indicati nel dettaglio i fattori tecnici di rilevanza estimativa che sono da considerare anche nella valutazione delle aree per le quali si individua una propensione alla trasformazione urbanistica.
| | | Criterio | | Fattore* |
1. posizione | entro il centro edificato ai sensi art. 12, L.P. 10/91 | 0,45 – 0,50 |
confinante con il centro edificato e/o con zone residenziali esistenti | 0,30 – 0,45 |
non confinante con il centro edificato e/o con zone residenziali esistenti | 0,15 – 0,30 |
2. oneri di urbanizzazione e apprestamento area | elevati – ordinari | 0,80 – 1,00 |
*da applicarsi al valore individuato per zone residenziali giá designate
Qualora dall’applicazione dei criteri sopra esposti si dovesse pervenire ad un importo inferiore rispetto al valore venale dei terreni agricoli in quel territorio, si dovrà considerare per l’area oggetto di stima in prospettiva di una sua trasformazione urbanistica in zona residenziale, il valore venale del terreno agricolo.
La valutazione eseguita applicando i criteri sopra esposti tiene debitamente conto tanto dell’incremento di valore conseguente all’atto di pianificazione (variazione della designazione urbanistica), quanto del valore economico della deroga di cui al comma 5 dell’art. 40/bis della LUP.
In casi eccezionali, qualora la valutazione basata sui valori di riferimento non rispecchi congruamente la prestazione del comune, anche a causa di un indice di edificabilità particolarmente elevato stabilito per la nuova zona residenziale, la valutazione della prestazione può essere eseguita secondo quanto stabilito al seguente punto “creazione di diritti edificatori in zone residenziali”.
Creazione di diritti edificatori in zone residenziali esistenti
Nei casi nei quali la prestazione del comune consiste nella creazione di diritti edificatori in zone residenziali esistenti (incremento dell’indice di edificabilità) la valutazione della prestazione del comune equivale al valore venale del puro diritto edificatorio senza l’incidenza della componente suolo. L’individuazione del valore venale è eseguita tramite il criterio di stima del valore di trasformazione, come riconosciuto dalla disciplina estimativa, determinato con metodo analitico o sintetico-comparativo.
La stima così eseguita fornisce il valore del diritto edificatorio comprensivo della componente area; il valore del puro diritto edificatorio, scorporata la componente suolo, corrisponde alla quota di 2/3 del valore di stima.
La prestazione del comune equivale in questo al valore venale del puro diritto edificatorio, senza l’incidenza della componente suolo.